《暴力反弹来了！但这与最严监管时代的地产已无关系》：在四大报和新华网、经济日报等官媒纷纷发文护盘，美联储7月28日议息会议发出鸽派信号的情况下，昨天海外股市以及A股的暴力反弹，都在意料之内。当然，创业板指收盘点位（3459）首次超过沪指（3411点），更是一个惊喜。 但是这一切，跟房地产是没有关系的。至于中概股和港A股在线教育概念的大幅反弹，我们认为，更多也是跌了太多（普遍90%以上）之后还有不明觉厉的资金妄图抄底，但反弹持续性一定非常差。 因为经过之前几天的恐慌暴跌，经过舆论的充分发酵之后，包括昨天（7月29日）科技板块的爆拉反弹，市场投资者们都越来越清晰了：最近顶层及各部委的一系列密集政策动作都并不是孤立的—— 从房地产行业持续从严，三道红线、贷款集中度管理、集中供地、出让金归于税收、二手房指导价等纷纷出炉，几乎涵盖到土地端、金融端、销售秩序等各方面整治，但把保障性租赁住房作为重头； 到对在线教育企业，先是警告后被重罚，直到教育“双减”文件出炉，甚至摆出要团灭校外教培的架势。但随后官媒又将严打教培与股市和科技赛道切割开来，强调股市依然稳固。 再到滴滴、阿里、蚂蚁、腾讯、美团等都先后不同程度受到监管部门的反垄断调查和处罚（其中部分敏感数据平台，还遭到网络安全的双重调查） 包括今年来医保部门显著扩大药品集采的范围、药品采购价格频创地板价。最近顶层又把加快推进妇幼保健机构标准化建设，扩大妇幼健康资源供给等作为医改的一个重头…… ——顶层政策是有深谋远虑通盘的考虑！即，都是围绕着两个核心目的而行：一个是扭转互联网巨头们靠垄断谋取暴利的格局，加快硬核科技自主化；另一个是清除一切不利于落实三胎政策的障碍。 因此在暴跌之后，也只有硬科技和符合反垄断诉求的板块和企业，会有重新回归强势风偏的可能。就是说，有锂走遍天下，芯若在梦就在，光伏YYDS！将会是市场的长牛板块。而地产股将长期持续承压。 随着顶层不再是从短期的控房价，而是从中长期不再把房地产作为经济核心拉动力之一，不再将之作为创富工具，而更强调其民生属性强调，围绕房住不炒制定一系列长期性的严监管政策，中国房地产正在并将继续发生以下三大变化： 其一，无锡等多个房价上涨热点城市迈入“政府定价二手房时代”。 其二，国企央企对房市参与度将越来越深。新增供地、商品房等将越来越多集中到更听行政指导的国企手中。 其三，楼市的未来方向，不再是暴利机器，而是以民生地产为主的租赁住房和共有产权房之类的长效住房。 此外，还有分析认为，房地产税已经到了非出不可的时刻。 即，《楼市将现三大新格局：政府定价、国企主导、新加坡化！》
博览视点
暴力反弹来了！但这与最严监管时代的地产已无关系
【研究员】：大双
【博览财经研报】在四大报和新华网、经济日报等官媒纷纷发文护盘，美联储7月28日议息会议发出鸽派信号的情况下，昨天海外股市以及A股的暴力反弹，都在意料之内。当然，创业板指收盘点位（3459）首次超过沪指（3411点），更是一个惊喜。 但是这一切，跟房地产是没有关系的。至于中概股和港A股在线教育概念的大幅反弹，我们认为，更多也是跌了太多（普遍90%以上）之后还有不明觉厉的资金妄图抄底，但反弹持续性一定非常差。 因为经过之前几天的恐慌暴跌，经过舆论的充分发酵之后，包括昨天（7月29日）科技板块的爆拉反弹，市场投资者们都越来越清晰了： 最近顶层及各部委的一系列密集政策动作都并不是孤立的—— 从房地产行业持续从严，三道红线、贷款集中度管理、集中供地、出让金归于税收、二手房指导价、房票政策等纷纷出炉，几乎涵盖到土地端、金融端、销售秩序等各方面整治，但把保障性租赁住房作为重头； 到对在线教育企业，先是警告后被重罚，直到教育“双减”文件出炉，甚至摆出要团灭校外教培的架势。但随后官媒又将严打教培与股市和科技赛道切割开来，强调股市依然稳固。 再到滴滴、阿里、蚂蚁、腾讯、美团等都先后不同程度受到监管部门的反垄断调查和处罚，其中部分敏感数据平台，还遭到网络安全的双重调查。 包括今年来医保部门显著扩大药品集采的范围、药品采购价格频创地板价；最近顶层又把加快推进妇幼保健机构标准化建设，扩大妇幼健康资源供给等作为医改的一个重头；攀枝花还直接搞出了二三胎补贴的政策…… ——顶层政策是有深谋远虑通盘的考虑！即，都是围绕着两个核心目的而行： 一个是扭转互联网巨头们靠垄断谋取暴利的格局，加快硬核科技自主化； 另一个是清除一切不利于落实三胎政策的障碍。 因此，在暴跌之后，也只有硬科技和符合反垄断诉求的板块和企业，会有重新回归强势风偏的可能——所谓：有锂走遍天下，芯若在梦就在，光伏YYDS！要牢记这三个最容易出长牛的板块。 27日的内参中，我们在《五大“不容质疑理由”让顶层坚决“团灭”教培利益链！》专题分析中，就决策层为何顶着可能输送在线赛道数千亿融资可能打水漂的风险，也要坚决封杀校外教培行业进行了具体分析。有兴趣的可以再去读一读。 本文要说的是，实际上，今年楼市调控政策密集程度，房企受到的各方面打压，比在线教育赛道要严厉的多。只不过或许因为房地产业本身处于长期严管中，市场麻木了很多，反而没有太多新闻关注度。 而今年股市房地产板块的凄惨，也仅次于在线教育板块。 数据宝统计显示，今年以来A股房地产指数累计跌幅超过11%，市场表现位居28个申万一级行业倒数第四。 另据同花顺数据，截至7月5日，在数据可取得的10只房地产主题基金中（均为指数基金），年内收益率为-10.39%至0.81%不等，其中有7只产品的年内收益率均为负。 申万房地产板块市盈率今年以来频频创出新低；在市净率方面，A股房地产指数6月底已跌破净资产，最新市净率0.95倍，是A股房地产指数历史上首次跌破净资产。 其背景是，政策对楼市一浪高过一浪的打压声音。 上周，中央层面从国务院，到央行、住建部等多个部委，就房地产行业密集发声，对下一阶段保障性租赁住房和房地产调控工作做出部署，再次强调“房住不炒”，释放出调控继续从严的强信号。本周，这种全方位从业还在继续。 7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话。韩正指出，要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。城市政府要切实落实主体责任，不断完善和用好政策工具箱。 韩正副总理还表示，要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象。 国务院此次会议有非常明确的定调，即要重视上半年出现的新情况和新问题，因此管控涉及到房地产各个领域和细分市场，很大程度上将使各地调控继续趋严，进一步推进住房市场的健康发展。 同日，央行和住建部也分别就房地产调控公开喊话。 央行方面表示，近年来我国加快建立健全房地产金融管理长效机制，“三线四档”规则试点房地产企业核心经营财务指标明显改善，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。下一步，将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，持续完善房地产金融管理长效机制。 住建部房地产市场监管司司长张其光则表示，要会同有关部门，对调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决予以问责。下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业“三线四档”融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。 在土地方面，张其光指出，着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。 7月23日，住建部、发改委、公安部、等八部门联合下发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出力争3年内实现房地产市场秩序明显好转，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁和物业服务四方面问题。 通知要求，对这四方面涉及过程中的广告宣传、交易税费、资金来源等均将展开整治，至此房地产秩序综合规范治理形成完整闭环。 紧接着上海堵上了转让房最后一个缺口，彻底关上了自己的大门。然后直接将一直以来相对人性化的贷款利率，一步提高到了全国水平。 随后，深圳也出招封堵打新漏洞，“递补选房”模式上线，意欲终结“喝茶费”。按照这个新规：如果购房者在签约过程中因个人原因无法继续履行签约手续，房源被开发企业收回，被收回的房源须在宝安公证处的监督下由剩下未参加选房的意向登记购房者，按照不超过1:2的比例，依公证摇号顺序通知未参加选房的意向登记购房者依次逐个递补选房，每位意向登记购房者选房时间不得超过60秒，如果超时未选就视为自动放弃递补选房资格。 7月28日，武汉发布“加强购房资格管理工作的征求意见稿”，规定买房人必须先通过购房资格审核，有效期60天，同一资格一次只能参与一个楼盘的认购，认购登记后资格锁定，等到项目开盘后，才能继续选择其他楼盘。值得注意的是，不只是新房，意见稿同样限定二手房签约，房产中介不得向未取得购房资格的购房人提供网上签约服务。这个文件被认为是让武汉进入“凭票买房时代”，监管层从此将可以非常容易控制楼盘商品房数量与购房者的比例，以前开发商制造的那种万人红墙几百套房子的虚火现象将不复存在。 实际上，2020年1月1日起武汉商品房销售已经开始实行购房资格审核管理，意向购房者须申请带有编号、二维码等信息的审核资料信息，开发商凭此受理购房者的意向登记；2021年5月29日针对武汉光谷7个楼盘实行“集中开盘”，已经要求“一张房票只能登记一个楼盘”。 此前，深圳、成都、上海、杭州等都已要求购房者同一时间只能登记一个项目，目的都是为了整治虚假认购、多头认购、无购房资格认购等商品房销售乱象，抑制市场虚假繁荣和由此导致的非理性购房现象——各地的这些举动说明，在最容易滋生泡沫的房地产销售终端，正从市场化转向计划经济控价的模式。 7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责人，要求坚决贯彻落实中央决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，切实履行城市主体责任，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。会议宣布，将这五城纳入监测重点城市名单，原因是这五城市今年上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快。 总之，从国务院及各大部委的表态来看，几乎涵盖房地产市场方方面面，包括土地端、金融端、房地产市场秩序整治等。其中，加快发展保障性住房再次被放到首位、继续加强房地产金融管控，被认为会是未来几个月持续强化的两个最重头。比如，预计下半年“三线四档”融资管理将逐步扩大试点范围等。 综合来看，监管层对房地产行业的调控不仅是全方位加强管控，且呈现出越来越精细化的趋势。在房地产长效机制不断完善的情况下，未来市场将以“稳”为主，过去房企高杠杆扩张的情形已难再现。 而股市层面，地产股将长期持续承压。
决策参考
楼市将现三大新格局：政府定价、国企主导、新加坡化！
【研究员】：大双
【博览财经研报】随着顶层不再是从短期的控房价，而是从中长期不再把房地产作为经济核心拉动力之一，不再将之作为创富工具，而更强调其民生属性强调，围绕房住不炒制定一系列长期性的严监管政策，未来中国房地产市场将呈现新的三大格局。 其一，无锡等多个房价上涨热点城市迈入“政府定价二手房时代”。 7月26日，无锡市发布通知称，该市房市管理和监测中心在调查分析基础上，形成本市二手住房成交参考价格。而无锡只是对二手房价格进行管控的诸多城市之一，今年2月深圳率先出台二手房成交参考价格机制后，已有多个热点城市陆续跟进。 据悉，目前已有东莞、宁波、成都、西安、上海、绍兴、无锡等多城市跟进深圳的做法，对二手房价格采取严格管控措施，主要还是政府直接对二手房定价，效果立竿见影。 据易居研究院统计数据显示，深圳上半年二手房价累计已下跌10936元/平方米，价格缩水幅度达15%。与此同时，实行二手房指导价政策的城市，成交量均呈明显下降态势。 东莞3月底公布了12个典型街镇133个二手住宅楼盘网签套数和价格，而东莞今年上半年二手房网签不足万套，同比下跌29.8%。 宁波5月10日公布了针对重点学校周边的小区二手房参考价格后，6月全市二手房成交环比下跌明显。当月全市二手房成交7788套，其中市六区成交4965套，环比下降11.2%，同比下降52.6%。 分析指出，二手房指导价对于亟需进一步调控的热点城市，不失为一把新利器。其最关键的作用是改变了预期，由于政府指导价普遍比市场价低20%以上，房价上涨预期被逆转，从而导致成交萎缩及价格回落。二手房参考价格机制出台后，地产经纪 APP、官网上架房源挂牌价格均改为参考价，而不再由业主随意提高，降低了房价上涨预期的自我强化，缓解了购房者对于房价上升的忧虑。另外，二手房指导价一方面发布全部或重点小区二手住房成交参考价，另一方面要求银行将其作为商业贷款发放依据，相当于变相提高了购房者的首付，降低了杠杆率，进而能在短期内使得二手房成交下行。 房地产的终端销售搞市场化了这么多年，现在却转回头搞“行政定价”，根本原因还是“房住不炒”基调下，楼市已迎来史上最严监管时代。为了遏制房价，为了把资金资源挤出楼市，监管层已不太顾忌什么调控手段的争议，只要结果是好的就可以。 二手房政府定价再度强化了楼市结束增长期而转入行业规模的平稳期，地产板块这长期利空，仍会继续下跌的判断。 其二，国企央企对房市参与度将越来越深。新增供地、商品房等将越来越多集中到更听行政指导的国企手中。 具体而言，在出让金变更后，很多城市不愿意做的一级土地整理，大概率将由国央企接手。后期的楼市开发，也将越来越向大型的地产托拉斯集中。 可以看到，在房住不炒的大框架下，过去三年，房地产公司的两极分化也在明显加速。表面看，从三道红线到两集中供地等政策巨变让所有房企都重新站在了同一起跑线上。但实际上“央企、国企背景”的地产商无论在融资和拿地方面，还是楼盘质量信誉和消费者信赖度上，都明显优于民企。 均不见，从去年到今年暴雷的房企（华夏幸福、泰禾、绿城等）几乎都是民企？君不见连恒大这样销售排名全国前三的民企龙头，还有万达这样的商业地产巨头，现在都严重受困于融资成本高昂、债务压力山大。但是有看到国企暴雷吗？ 实际上，就在7月29日创业板大涨的盘后，恒大又遭遇利空了。廊坊发展公告称恒大地产所持该公司股份全部被司法冻结。
分析指出，之前因广发银行宣布冻结恒大1.32亿资金就让恒大资金链备受质疑而遭遇暴跌，结果双方才刚达成和解不久，恒大资金链似乎又出事了，而且这次金额要更大一些。廊坊发展披露，本次冻结的股份为7603.2万股，占其持股总数的100%，占该公司总股本的20%。按照7月29日4.57元的收盘价算，被冻结的股份市值约接近3.5亿元。鉴于之前1.32亿资金被冻结就让恒大系股票市值跌了两千多亿，这次被冻结可想而知恐怕会导致更大的跌幅。因为这次冻结等于再度强化了市场对恒大资金链的担忧，所谓三人成虎，这次市场忧虑程度恐怕会放大的多。结合近期决策层密集对楼市出手，地产板块恐怕再度强化中期下跌之势。
实际上，过去两年多国企抄底收购民企项目的越来越多（其中尤以变身国企的万科最激进），在拿地方面国有房企更是早就做好准备“快鱼吃慢鱼”。 据知情人士透露，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。 但对于已经习惯了买地盖房模式的房企而言，想收手并不容易。不少主流房企确实表现激进——据统计，上半年，41家主流房企中，有13家房企拿地销售比超过40%，而其中，绝对拿地金额和拿地销售比均在前列的，多为绿档房企，且多是央企、国企背景的地产商。 其三，楼市的未来方向，不再是暴利机器，而是以民生地产为主的租赁住房和共有产权房之类的长效住房。 据各地政府的规划，十四五期间，上海保障性租赁住房将占到住房供应总量的40%，广州则是45%。 我们注意到，现在甚至有一种说法是：中国楼市正在全面的新加坡化。 因为今后国内住宅将越来越两极分化：豪宅将会越来越权贵化，税费也会越来越高。和普通住宅消费的隔绝，也将越来越远。剩下的就是刚需的共有产权房；再往下就是底层的租赁房。 虽然这种类比观点太过于简单化，毕竟中国的城市、人口、楼市的复杂性、制度差异等，是新加坡模式完全不能比的。但在逻辑思路上，现在政策确有这种倾向。 此外，还有分析认为，房地产税已经到了非出不可的时刻。 中国房地产领域的税费，一直以来有三种：建设环节税费，交易环节税费和保有环节税费。一直以来，保有环节的房地产税之所以迟迟难出，就是因为土地出让金和前两个环节的税费，收起来更方便。 现在最大的变化就是，土地对于政府来说，已经是彻底的去金融化。此时，土地的经济属性开始增强，这促使地方政府能更主动的调整供给总量。 之前在总供给不足的情况下，土地供给减少，抬高地价，已经成为央地矛盾的最主要表现。 现在则到了地方政府不得不做增量的时刻。在房产税之下，地方政府为了得到增量税收，只能通过多出让土地来实现。 这和以往主要通过减少土地出让来实现收入增长，形成了截然的反差。而地方的积极性，也必将从卖地转向增量税收。这也会有助于控制房价上涨压力。 简单一句话：决策层已不允许楼市再是创富的时代红利和经济的关键拉动力，今后必须回归“房住不炒”定位、回归社会民生属性，房企绝不能再有暴利，绝不能成为制约中国经济转型和落实“三胎”稳定人口规模的障碍。 如果还有房企非要逆政策大势，那就坚决锤死你没商量！
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